จากกรณีอิมแพ็ค อารีน่า เมืองทองธานี เนรมิตที่ดินเป็นสวนกล้วย ที่ต้องการนำที่ดินเปล่า 50 ไร่ริมทะเลสาบเมืองทองธานี ปลูกกล้วยกว่า 10,000 ต้น ทีนี้ผู้ใช้สื่อสังคมออนไลน์ต่างตั้งข้อสังเกตว่า พอเอาที่ดินเปล่ามาใช้ทำเกษตรกรรมแบบนี้จะเสียภาษีที่ดินถูกที่สุดในบรรดาที่ดินชนิดอื่นๆ
กินอยู่เป็น 360 องศาแห่งการใช้ชีวิต จะชวนทุกคนมาดูกันว่าเราสามารถจัดการภาษีที่ดินอย่างไรได้บ้าง แบบไหนเข้าข่ายว่าไม่ต้องจ่ายภาษีแพง
เมื่อย้อนไปดู พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่ดินแต่ละชนิด มีอัตราภาษีที่ต้องจ่าย ดังนี้
- ที่ดินเกษตรกรรม 0.01-0.1%
- ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 0.02-0.1%
- ที่ดินพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 0.3-0.7%
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ 0.3-0.7%
ไม่แปลกที่หลายคนที่มีที่ดินจำนวนมากต้องตื่นตัวหาทางจัดการภาษีที่ดิน เพราะเมื่อเทียบกันแล้วการเสียภาษีที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ไว้ทำประโยชน์ต้องจ่ายแพงกว่าที่ดินเกษตรถึง 30 เท่า
ใช้ที่ดินแบบไหน จึงเข้าข่ายว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม?
ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม มีการระบุเอาไว้ชัดว่าที่ดินเกษตรกรรมคือที่ดินที่ถูกนำไปใช้ในการประกอบเกษตรกรรม เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่น ได้ตามอัตราขั้นต่ำที่กำหนดเอาไว้ในประกาศกระทรวง
หากทำเกษตรได้ตามอัตราที่กำหนด เจ้าของที่ดินก็จะสามารถจ่ายภาษีที่ดินในอัตราสำหรับที่ดินเกษตรซึ่งต่ำที่สุดในบรรดาภาษีที่ดินทั้งหมด
การปลูกพืชทำเกษตรมีการกำหนดขั้นต่ำเอาไว้แตกต่างกันไป เช่น
- กล้วยหอม กล้วยไข่ และกล้วยน้ำว้า ต้องมีการปลูกมากกว่า 200 ต้น/ไร่
- กาแฟอราบิก้า 533 ต้น/ไร่
- เงาะ 20 ต้น/ไร่
- ฝรั่ง 45 ต้น/ไร่
- มะขามหวาน 25 ต้น/ไร่
- มะนาว 50 ต้น/ไร่
- ยางพารา 80 ต้น/ไร่
นอกจากนี้ การเลี้ยงสัตว์ ก็มีการกำหนดพื้นที่คอกหรือโรงเรือนขั้นต่ำต่อตัวเอาไว้ เช่น
- โค 7 ตร.ม. (หรือ 1.75 ตร.ว) /ตัว
- สุกรพ่อพันธุ์ (คอกเดี่ยว) 7.5 ตร.ม. (หรือ 1.875 ตร.ว) /ตัว
- สัตว์ปีกเลี้ยงปล่อย 4 ตร.ม. (หรือ 1 ตร.ว) /ตัว
** ตัวอย่าง : ถ้ามีคอกหรือโรงเรือนขนาด 1 ไร่ ต้องมี โค 229 ตัว หรือ สุกรพ่อพันธุ์ 214 ตัว หรือ สัตว์ปีกเลี้ยงปล่อย 400 ตัว **
ส่วนการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ให้ถือว่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ เป็นการใช้ประโยชน์ในการประกอบการเกษตรกรรม
(1) พื้นที่บ่อดิน บ่อปูน กระชังบก บ่อพลาสติก โรงเพาะฟัก หรือพื้นที่ที่ใช้เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในลักษณะอื่นใด ที่ผู้ขุด ผู้สร้าง ผู้จัดทำ เจ้าของ หรือผู้ครอบครอง มีความมุ่งหมายโดยตรงที่ใช้ทำการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ
(2) ที่ดินที่เป็นพื้นที่ต่อเนื่องที่มีกิจกรรมใช้ประกอบการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ เช่น บ่อพักน้ำ บ่อบำบัด คลองส่งน้ำ คลองระบายน้ำ คูน้ำ คันดินขอบบ่อ ถนน และให้รวมถึงสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่ใช้ประโยชน์เพื่อการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ
ดูชัดๆ ที่ดินแบบไหน ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการเกษตร
ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
โรงเรือน อาคาร ตึก ห้องชุด แพ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย เว้นแต่กรณี ดังนี้
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา-สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
- โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ให้บริการเป็นที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยคิดค่าตอบแทน ทั้งนี้ ไม่รวมถึงกรณีที่คิดค่าตอบแทนเป็นรายเดือนขึ้นไปหรือโฮมสเตย์
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายของหน่วยงาน ดังต่อไปนี้
- สถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจสถาบันการเงิน
- สถาบันการเงินเฉพาะกิจที่มีกฎหมายเฉพาะจัดตั้งขึ้น
- สถาบันการเงินประชาชนตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันการเงินประชาชน
- บริษัทบริหารสินทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยบริษัทบริหารสินทรัพย์
ที่ดินพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น ๆ หมายถึง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์ด้านการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม ร้านอาหาร ฯลฯ
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์
- ที่ดินที่โดยสภาพสามารถทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นตลอดปีที่ผ่านมา เว้นแต่การที่ไม่สามารถทำประโยชน์นั้นเนื่องจากมีเหตุธรรมชาติหรือเหตุพ้นวิสัย
- สิ่งปลูกสร้างที่โดยสภาพสามารถทำประโยชน์ได้ แต่ถูกทิ้งร้างและไม่มีการทำประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างนั้นตลอดปีที่ผ่านมา
และหากยังคงสภาพดังกล่าวเป็นเวลาสามปีติดต่อกัน ปีต่อไปจะเก็บในอัตราเพิ่มขึ้นทุกๆ สามปีด้วย
แม้ตัวภาษีจะกระทบกับนักลงทุนที่เก็บที่ดินไว้เก็งกำไร แต่จะเห็นได้ว่าหากวางแผนการพัฒนาพื้นที่เหล่านั้นดีๆ ก็สามารถก่อให้เกิดประโยชน์ สร้างรายได้ แถมหน้าดินไม่เสื่อมอีกด้วย
หากเลือกเปลี่ยนพื้นที่เหล่านั้นเป็นเกษตรกรรม ก็ไม่ใช่ว่าปลูกๆ แล้วจะเสร็จสิ้น ยังต้องมีขั้นตอนยุ่งยากอีกมากมาย เช่น ดำเนินการขึ้นทะเบียนยืนยันตัวตนว่าเป็น “เกษตรกร” ต่อทะเบียนเกษตรกรทุกปี ฯลฯ เพื่อป้องกันเจ้าของที่ดินเปล่าแอบอ้างว่าเป็นเกษตรตัวปลอม เพื่อรับประโยชน์ทางภาษีนั่นเอง
ที่มา https://brandinside.asia/tax-law-for-agricultural-land-use-impact-arena, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
